Nell’era degli avatar e dell’intelligenza artificiale, il Building Information Modeling, o BIM, diventa l’alleato chiave per i processi manutentivi dell’edificio, nell’ottica del contenimento dei costi legati alla gestione di un asset immobiliare.

È ormai da qualche anno che il BIM rappresenta lo strumento indispensabile a servizio dei progettisti civil, elettrici e meccanici. Molte software house si sono attrezzate adeguando i propri prodotti che affiancano i programmi storici disponibili sul mercato.

Oltre al suo riconosciuto valore in ambito progettuale, il BIM è una risorsa molto importante anche per il building management. Negli ultimi anni si è fatto strada tra gli addetti al lavoro, grazie alla propria sempicià, efficienza e affidabilità.

Ma di cosa si tratta nello specifico? 

Cos’è il BIM?

ll modo più semplice per definire il BIM è il concetto di avatar, portato alla ribalta da un noto film di qualche anno fa. Si tratta di un gemello digitale dell’edificio, che racchiude tutte le informazioni e casistiche legate alle caratteristiche costruttive, agli impianti meccanici, elettrici, nonché informazioni legate all’uso e alla manutenzione dell’opera. L’obiettivo principale è la condivisione di informazioni tra tutti i soggetti che in un modo o nell’altro, hanno a che fare con l’immobile nell’arco della sua vita utile. Non si tratta di un modello digitale chiuso: il suo fine non è tanto contenimento delle informazioni sopra descritte, quanto la possibilità di metterle a disposizione di tutti i soggetti interessati. Per raggiungere questo fine il BIM è in grado di interagire con software specifici, come ad esempio i programmi legati alla manutenzione degli edifici conosciuti come CAFM (Computer Aided Facility Management).

Il BIM si è sviluppato talmente nel corso degli anni da essere ormai regolato da specifiche normative. Si ricordano in ambito internazionale la ISO 19650 e in italia la norma UNI 11337. Entrambe rappresentano il riferimento per la gestione del processo di acquisizione e circolarità delle informazioni.

Cosa fa il BIM?

Se si volesse dare un’idea delle possibilità di questo strumento, si potrebbe menzionare quello che è l’errore più diffuso tra chi fa riferimento alla metodologia: il BIM non è solo un modello tridimensionale dell’edificio; estendendosi non solo alla progettazione, ma anche alla costruzione, alla gestione dell’intero ciclo di vita (LCA) dell’immobile fino alla sua dismissione,il BIM è una realtà a sette dimensioni:

• Le prime tre riguardano la progettazione, dal concept design, agli elaborati in due dimensioni, al modello 3D. 
• La quarta dimensione riguarda la costruzione, l’analisi della durata e la programmazione dei tempi. 
• La quinta dimensione è relativa all’analisi dei costi: computi metrici, stime, valutazioni economiche. 
• La sesta e la settima dimensione interessano la gestione e la sostenibilità sociale e ambientale, riunendo informazioni sull’uso, la gestione e la manutenzione dell’immobile, nonché sullo smaltimento dei materiali di cui è costituito.

È importante ricordare che non esiste un software principe per l’utilizzo del BIM. Ve ne sono molteplici disponibili sul mercato, ognuno con caratteristiche differenti e pensato per una determinata fase o “dimensione BIM” (progettazione, realizzazione, gestione). I software comunicano tra loro tramite un protocollo libero internazionale chiamato IFC(Industry Foundation Classes).

I Vantaggi del BIM

Intuire i vantaggi del BIM in fase di progettazione è semplice: tutti i progettisti, dallo strutturista, all’architetto, all’elettrico, all’impiantista lavorano in tempo reale su modelli dell’edificio, che vengono riuniti un unico file cosiddetto federato. Si limita il problema delle interferenze e delle carenze nel flusso di informazioni tra le varie figure professionali: non ci saranno più le classiche “sorprese di cantiere”, ad esempio quando si scopre che il passaggio di un impianto interessa un elemento strutturale dell’edificio, che non può essere forato. Saranno necessarie meno varianti in corso d’opera, dal momento che i problemi verranno affrontati in modo sistematico e multidisciplinare già dal principio, garantendo enormi risparmi in cantiere.

Con la direttiva 2014/24/EU, recepita in italia dal DM 560 del 2017, l’Unione Europea ha introdotto l’obbligo graduale di introduzione del BIM per le opere pubbliche. Dal 2019 per quelle superiori a 100 milioni di euro, e con importi minimi via via a scendere sino all’obbligo per tutte le opere pubbliche dal 2025. Stando alle stime più recenti il BIM è utilizzato attualmente in Europa in modo disomogeneo: in testa vi sono i Paesi Bassi seguiti dall’inghilterra. L’Italia si attesta su percentuali ancora medio-basse.

Il BIM rappresenta un incredibile risparmio di tempo e denaro anche in fase di manutenzione e gestione. È possibile creare modelli dettagliati di edifici esistenti a costi relativamente contenuti. ll LOG del modello, ossia livello di dettaglio grafico e geometrico, potrà essere più basso, essendo l’edificio già realizzato e non essendo necessarie informazioni dettagliate da fornire alle imprese di costruzioni. ll LOI, ossia gli attributi informativi del modello, saranno invece svIluppati al massimo. Anche in questo caso la tecnologia fornisce un grande aiuto. ll modello grafico dell’edificio potrà essere ricostruito mediante acquisizioni laser scanner, ossia tramite la cosiddetta “nuvola di punti”.

I singoli oggetti, sia strutturali sia impiantistici, saranno modellati in modo semplice: un parallelepipedo per una trave, un cilindro per una tubazione di acqua, un cubo per un rivelatore di fumo. Ciascun oggetto sarà geo-referenziato: ossia sarà possibile individuare in modo istantaneo le installazioni impiantistiche presenti all’interno di un determinato locale. Ciascun “elemento BIM” riporterà tutte le informazioni relative all’elemento all’interno di un abaco. Per una determinata installazione elettrica, ad esempio un rivelatore di fumo in un ufficio, saranno visibili le scadenze manutentive indicate dalla normativa e dal produttore. Per un impianto di riscaldamento saranno accessibili la data di messa in esercizio, le manutenzioni effettuate negli anni, la dichiarazione di conformità e così via. Tecnicamente non vi è limite alle informazioni che possono essere inserite all’interno dell’abaco. Ciascun modello può essere personalizzato in base alle esigenze del cliente. 

L’ulteriore frontiera della gestione intelligente tramite sistema BIM riguarda l’utilizzo della sensoristica per la rilevazione in tempo reale delle informazioni: accelerometri, inclinometri, fessurimetri, potranno dialogare in tempo reale con i sotware BIM, fornendo e aggiornando di continuo i dati contenuti nell’abaco in base alle esigenze.

Tutte le informazioni fondamentali al piano di manutenzione riunite in un solo file, utilizzabile in tempo reale da tutte le figure che lavorano attorno all’edificio: questo è il BIM nell’ambito dell’asset management. ll sogno di molti manutentori è ormai una possibilità concreta.

Riccardo Baldelli: Responsabile Sezione Building Asset Management, A.I.MAN. 

Alessandro Baldelli: System and Safety Manager, Ricam

Sezione Building Asset Management – A.I.MAN. 

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