Una nuova svolta verde per gli immobili?

Migliorare l’efficienza energetica di un edificio produttivo è un punto chiave nei processi di manutenzione programmata degli immobili aziendali. Una manutenzione ottimale deve tenere conto dei consumi energetici, perché il risparmio che ne deriva permette all’azienda di guadagnare in competitività. Involucri e impianti efficienti, uniti a strutture sismoresistenti, sono un chiaro obiettivo degli ultimi governi italiani, che hanno messo in campo una serie di incentivi fiscali atti a migliorare la qualità del nostro patrimonio edilizio.

L’inefficienza edilizia

La maggior parte degli edifici presenti sulla nostra penisola hanno un’età ragguardevole.

Recenti stime dell’Istat riportano che dei 12,2 milioni di edifici censiti, circa il 60 per cento siano stati costruiti prima del 1980. Il 42 per cento ha addirittura più di 50 anni. La tecnologia costruttiva ha fatto passi da gigante negli ultimi decenni, sia in ambito di isolamento dell’involucro edilizio, sia in ambito di impiantistica di riscaldamento.

Molti fabbricati produttivi esistenti risalgono alla seconda metà del secolo scorso. Si tratta di strutture prefabbricate in calcestruzzo, senza alcun tipo di isolamento termico, dotate di impianti di riscaldamento vetusti e inefficienti.

È impossibile paragonare le modalità costruttive dell’epoca a quelle attuali, perché troppe variabili hanno determinato un cambio drastico dell’approccio progettuale. In prima battuta consideriamo l’aumento del prezzo dei combustibili, in particolare di quelli fossili. Fino agli anni sessanta si pensava che il petrolio fosse una risorsa infinita e si progettavano involucri inefficienti con enormi perdite energetiche. Gli impianti termici erano sovradimensionati: le temperature di mandata erano fisse e non tenevano conto delle reali temperature interne ed esterne. Le tipologie impiantistiche più utilizzate erano a bassa inerzia termica, a partire dai caloriferi nelle abitazioni e ai generatori ad aria negli ambienti industriali.

I sistemi di distribuzione non erano isolati e disperdevano la maggior parte del calore prodotto in atmosfera. I sistemi di pompaggio erano inefficienti, a portata fissa. Spesso non si teneva conto del processo di stratificazione del calore, soprattutto negli spazi a grande altezza, riscaldando a temperature elevate gli strati superiori degli ambienti per raggiungere temperature accettabili in quelli inferiori.

La sensibilità ambientale

Soltanto negli ultimi anni del secolo scorso, alcuni segnali di allarme hanno portato a una sensibilizzazione globale sul tema dell’energia. Si è capito che i combustibili, quelli fossili in particolare, non sono un bene inesauribile.
L’attenzione verso l’ambiente è aumentata, perché fenomeni come il riscaldamento globale e gli effetti da esso determinati – siccità, desertificazioni, scioglimento dei ghiacci, innalzamento degli oceani – rischiano di causare danni irreversibili alla vita dell’uomo sulla Terra.

Si sono intuiti i danni terribili dovuti all’inquinamento da uso di combustibili solidi, ossia alla produzione di polveri sottili, che ogni anno causa decine di migliaia di morti premature nel mondo. Una naturale conseguenza è stato l’aumento del prezzo dell’energia, che ha definitivamente invitato l’uomo a non sperperare uno tra i beni più preziosi a disposizione.

A partire dalla famosa Legge 10 del 1991, e prima ancora dalla Legge 373 del 1976, hanno fatto la comparsa una serie di normative in edilizia mirate a ridurre i consumi e migliorare l’efficienza energetica.

Nel corso degli anni il panorama normativo in ambito energetico è cresciuto a dismisura, determinando un quadro legislativo complesso e farraginoso. Sebbene la maggior parte di queste norme siano di matrice europea, l’Italia ha prodotto testi e circolari sempre più articolati.

Ai giorni nostri la maggior parte delle Regioni italiane dispone di una normativa propria, con un sistema di calcolo e di controllo autonomo.
Ciò significa che i passaggi tecnici necessari a garantire l’efficienza energetica di un edificio in Lombardia sono leggermente diversi da quelli di un edificio in Liguria o in Emilia Romagna.

Oggi l’isolamento delle strutture costituenti l’involucro edilizio deve soddisfare criteri minimi, l’efficienza energetica degli impianti non deve scendere sotto una certa soglia e, soprattutto, è necessario utilizzare fonti energetiche rinnovabili: energia solare, geotermia, energia eolica. Si è posta grande attenzione alla progettazione estiva, oltre che a quella invernale: involucri e impianti devono essere efficienti sia in riscaldamento sia in raffrescamento, prestando molta importanza alla schermatura estiva dei serramenti.

Dall’attestato di prestazione energetica ai bonus

A partire dai primi anni duemila, è diventata obbligo per nuove costruzioni, ristrutturazioni, atti di vendita e affitto la produzione dell’attestato di prestazione energetica, ossia di un documento a firma di un tecnico abilitato che rappresenti il passaporto energetico degli immobili, indicandone i consumi e la classe di efficienza. Si va dalla classe A più virtuosa, che richiede meno di 30 KWh al metro quadro all’anno di energia primaria, alla classe G, inefficiente, che ne richiede oltre 160.

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Secondo uno studio condotto da Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) in collaborazione con altri enti, si calcola che in Italia solo il 10% degli edifici appartenga alle classi più efficienti A e B. Si stima inoltre che passare dalla classe E alla D comporti una riduzione dei consumi di circa il 25%.

Detto in altri termini si calcola che per un’abitazione di 120 metri quadrati in classe A nelle aree alpina e padana si risparmiano 1600 euro all’anno rispetto a una casa in classe G. Diviene semplice stimare il risparmio rapportato a grandi palazzine uffici o ad ambienti produttivi, che per esigenze produttive a ciclo continuo necessitano di un riscaldamento continuo.

L’Ecobonus 2023

A partire dall’ultimo decennio il risparmio energetico in edilizia è stato fortemente incentivato dallo Stato italiano. L’ecobonus (in vigore dal 2021, ma rimane valido nel 2023 con le stesse modalità di fruizione) ha messo a disposizione risparmi fiscali fino al 65 per cento per interventi di miglioramento dell’efficienza energetica di edifici riscaldati esistenti. Si è vista una agevolazione al 50 per cento per la sostituzione di serramenti e infissi, di schermature solari e la sostituzione di caldaie con nuovi elementi a condensazione o a biomassa.

L’aliquota sale al 65 per cento per l’installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, pompe di calore, interventi di coibentazione dell’involucro, pannelli solari, generatori ibridi, sistemi di building automation e micro-generatori. Gli incentivi erano pensati come detrazioni dall’IRES (Imposta sul Reddito di Società) per immobili strumentali utilizzati nell’esercizio dell’attività imprenditoriale.

Dal 1° gennaio 2018 è possibile cedere il credito corrispondente alla detrazione spettante a fornitori di beni, soggetti privati, istituti di credito e intermediari finanziari. Grandi opportunità, che nessun imprenditore oculato può trascurare, per migliorare l’efficienza dell’azienda e contribuire a migliorare la salute del pianeta Terra.

In arrivo la direttiva EU green 2023

La direttiva europea per l’efficientamento energetico degli edifici, che ha fatto parlare di sé fin dal 2021, prende forma e dovrebbe essere pubblicata a metà marzo 2023. In prima battuta si parla di ristrutturazioni di immobili residenziali.

La svolta green: cosa cambia?

Nel Belpaese circa il 60% degli edifici è classificato tra le classi energetiche F e G. Bruxelles annuncia che entro il 2030 gli immobili residenziali dovranno passare alla classe energetica E (fanno parte di questa classe le case italiane costruite tra il 1980 e il 1990). Successivamente, entro il 2033 la direttiva impone il passaggio obbligato alla classe D.

Si pensi che per passare alla classe superiore alla E è necessario ridurre i consumi energetici del 25% circa e per farlo servono interventi specifici, tra cui:

• cappotto termico interno o esterno
• sostituzione degli infissi
• nuova caldaia a condensazione.

L’obiettivo a lungo termine sarà arrivare alle emissioni zero e alla neutralità climatica in EU tra il 2040 e il 2050, riducendo l’inquinamento legato agli immobili. Secondo il Corriere della Sera “Gli edifici sono responsabili di oltre un terzo delle emissioni di gas a effetto serra nell’Ue e il 75% di essi è inefficiente dal punto di vista energetico. La revisione della direttiva sulla prestazione energetica nell’edilizia — parte del pacchetto Road to 55% (Pronti per il 55%) — mira quindi a traghettare l’Europa verso politiche più green per l’edilizia”.

La bozza della Direttiva sulle Performance degli Edifici o EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) non parla di sanzioni o limitazioni sulla locazione in caso l’immobile non sia efficientato a livello energetico.

Piuttosto, la Direttiva UE è un’opportunità per rinnovare gli edifici, renderli più efficienti e garantire il comfort abitativo alle persone che vi risiedono.

In questo momento storico, dove l’approvvigionamento energetico del nostro Paese crea una situazione di dipendenza e di svantaggio rispetto al contesto politico internazionale, la Direttiva Europea diventa un’opportunità per renderci maggiormente indipendenti.

La Riqualificazione Energetica del nostro patrimonio immobiliare non va vissuta come una penalizzazione e non deve ricadere sulle spalle dei proprietari immobiliari. E’ necessario organizzare una vera e propria strategia Nazionale per pianificare la ristrutturazione del parco edifici nazionale: ridurre i costi della bolletta energetica nazionale per convogliare le risorse in un sistema strutturato a garanzia di una crescita sostenibile al Paese.

Di quante risorse si parla? Attraverso una simulazione basata sui costi diffusi dal MISE nel 2019 (anno pre-covid) possiamo calcolare 36 Miliardi di Euro all’anno.