Rivalutazione del Bene Immobile
Il modo in cui si incrementa il valore del bene immobile ha notevoli riflessi anche di tipo fiscale. In questo articolo estratto da “Il Sole 24 Ore” analizziamo i tre metodi per gestire le rivalutazioni.
Infatti, il tema della rivalutazione dei beni ha notevole rilevanza e in particolare è importante decidere con quale metodo eseguire l’incremento del valore del bene: questione tipicamente contabile, ma con notevoli riflessi fiscali.
I tre metodi di rivalutazione dell'immobile e i loro pro e contro
Va ricordato che i metodi di rivalutazione sono tre, codificati dall’articolo 5 del Dm 162/2001; mentre i criteri rivalutativi sono due (valore d’uso “ interno” e valore di mercato “ esterno”): l’obbligo di uniformarsi a un unico riferimento vale solo per il criterio (articolo 4, comma 8 del Dm 162/2001) e non per i metodi.
Il Primo Metodo Rivalutativo
Il primo metodo rivalutativo, e certamente quello più semplice, è incrementare il costo storico del bene del saldo attivo. Il differenziale tra costo storico incrementato e fondo d’ammortamento (rimasto inalterato) non deve superare il valore d’uso o quello di mercato a seconda della scelta eseguita sul criterio. I pregi di questo metodo sono senza dubbio la semplicità del suo utilizzo, e la convenienza fiscale per le imprese che presentano problemi di elevato reddito, poiché le quote d’ammortamento dal 2021 verranno calcolate su un dato più alto rispetto al costo storico e quindi si avranno costi deducibili altrettanto più rilevanti.
L’aspetto negativo consiste nel possibile allungamento del processo di ammortamento, che non dovrebbe realizzarsi a seguito della rivalutazione (così il documento Oic 7 in corso di pubblicazione, par. 14); mentre se vengono mantenuti i medesimi coefficienti di ammortamento degli anni precedenti vi sarà una dilatazione del processo. Che ai fini fiscali ciò non sia un ostacolo emerge chiaramente dalla prassi dell’agenzia delle Entrate, che in tal caso giudica praticabile sia mantenere inalterato il processo di ammortamento incrementando il coefficiente (e recuperando a tassazione la parte di costo superiore a quello derivante dalla applicazione dei coefficienti di cui al Dm 31 dicembre 1988), sia mantenere stabili i coefficienti e allungare la vita utile del bene (da ultimo circolare 14/E/2017, par. 3).
Il Secondo Metodo Rivalutativo
Il secondo metodo è il più complicato e l’unico che permette di rispettare la prevista vita utile del bene. Consiste nella rivalutazione sia del costo storico sia del fondo di ammortamento, assicurandosi che il differenziale tra i due rispetti il tetto dal valore massimo rivalutabile.
Tale metodo ha il pregio, teorico, di rispettare le indicazione dell’Oic 7 e permette di ottenere quote di ammortamento di entità significativa, poiché calcolate sul costo storico incrementato. Il problema, però, è che l’Agenzia (a partire dalla circolare 11/E/2009, par. 3) ha iniziato a sostenere che il bene incrementato nell’attivo lordo non può mai superare il costo di sostituzione (cioè quanto dovrebbe essere investito per acquistare un bene nuovo che svolga le funzioni di quello che si intende rivalutare). Questo “tetto” di rivalutazione , che si applica anche sul primo metodo, comporta generalmente l’allungamento della vita utile del bene e quindi vanifica l’assunto civilistico di cui sopra.
Il Terzo Metodo Rivalutativo
Il terzo metodo consiste nella mera riduzione del fondo di ammortamento, che comporta l’allungamento della vita utile del bene e lo stanziamento di quote annuali non particolarmente elevate poiché parametrate al costo storico. Un metodo semplice e interessante per le imprese che non avendo un utile significativo non intendono comprimerlo troppo con ammortamenti elevati.
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